עיבוי הוא תהליך בו אדי מים באוויר הופכים ממצב של גז למצב נוזל. הפרש הטמפרטורה בין קירות החזית הקרים ובין הקירות הפנימיים המחוממים, בעיקר בימות החורף, גורמים להיווצרות אדי מים ולטיפות זעירות. בידוד לקוי בקירות החזית מהווים את הגורם העיקרי להיווצרות עיבוי והזעה, להם מתווסף העובש במרקם השחור.
פטריות עובש בחלל הדירה נוצרות כתוצאה מפגם תרמי וגשרי קור אשר אינם מבודדים כראוי. כל האוויר מכיל אדי מים, אך כמות אדי המים באוויר נקבעת על ידי הטמפרטורה של האוויר. יחס זה נקרא "הלחות היחסית". אוויר חם מסוגל לשאת הרבה יותר לחות מאשר אוויר קר, ככל שהטמפרטורה של אוויר עולה הוא מסוגל להחזיק נפח גדול יותר של מים.
האוויר רווי אדי המים (בכל טמפרטורה נתונה) יותיר אגלי מים (עיבוי) על גבי כל משטח קר מספיק. הטמפרטורה של פני השטח שבו לחות זה תהווה נקראת "נקודת הטל" (לדוגמא, הוצאת בקבוק זכוכית קר מהמקרר, יהפוך במהרה לרטוב).
תסמינים המופיעים במקומות בסיכון הגבוה ביותר של התעבות מים:
- עיבוי חלון – אגלי מים על חלונות
- בריכות של מים על אדן החלון
- אגלי מים על קירות חיצוניים
- כתמים לחים על קירות חיצוניים
- כתמים לחים בפינות חדרים ותקרות
- קירות פנימיים לחים
- עובש שחור על מסגרות חלונות, גומחות חלון ועל אדני חלונות
- עובש שחור על קירות – במיוחד פינות וגומחות עם זרימת אוויר קטנה
- עובש שחור בארונות, וילונות ובבגדים
- קירות פנימיים רטובים
- עובש שחור על שטיחים