נזילות מים, רטיבות וסכסוכי שכנים
סכסוכי שכנים הם מצב לא נעים ורובינו היינו רוצים להימנע מהם. רבים מהסכסוכים מתרחשים בעקבות בעיות רטיבות נזילות ועובש שמקורן באחת מדירות השכנים. סכסוך שכנים נוצר כאשר מתגלה נזילה שמקורה בדירת השכן שמסרב לטפל בנזילה ולא לוקח אחריות על הנזקים שנוצרו בגללה בדירות האחרות. העניין עלול לעורר תסכול רב, שכן לא ניתן לפתור את בעיית הרטיבות והעובש מבלי לטפל במקור שלה.
נזילת מים שאינה מטופלת באחת מדירות הבניין משותף עלולה לחלחל לקירות הדירות האחרות, לגרום לרטיבות ועובש ואף להחליש את הבטון של המבנה ולמלא אותו במים.
במקרה של בניין חדש, הקבלן נדרש לקחת את האחריות והוא זה שיטפל בצנרת ובנזקים שנוצרו. במקרים בהם הבניין כבר איננו באחריות הקבלן, בעלי הדירה שבדירתם נמצא מקור הנזילה, הם האחראים לתיקון הנזילה והנזקים שנוצרו בגינה.
למצבים של סכסוכי שכנים יש להתייחס במלא הרצינות ולהגיע למקור הבעיה. בירור בעיית הרטיבות צריך להתבצע באמצעות מומחה שיבצע בדיקה ויוכל להציג את מסקנותיו באופן מקצועי ובהיר.
ישנם סוגים שונים של נזילות ומקרי רטיבות ועובש, ובכל המקרים הללו ישנה חשיבות להבין את הגורמים להופעת הרטיבות ואת ההשלכות שלה.
מהי רטיבות ואיך היא נראית?
רטיבות היא התנפחות של הצבע על הקיר או התקרה שמלווה בקילופי צבע ולעיתים גם בטפטופי מים. קיים סיכוי גבוה שהרטיבות תופיע גם עם צבעים כהים או בהירים וריח לא נעים. אם הנזילה קיימת זמן רב, יופיעו גם פטריות ועובש.
הרטיבות נובעת מכשל בדירה בה היא התפתחה או מכשל בדירות השכנים: מערכות מים נוזלות, בעיה בבידוד ואיטום וחדירת מי גשמים. עובש יכול להופיע בשל רטיבות שלא טופלה או בשל כשלים בבידוד שיצרו הפרשי טמפרטורה שגורמים לעובש בדירה.
הרטיבות תופיע בדרך כלל בסמוך להתרחשות התקלה במערכת המים או האיטום וחשוב לשים לב למועד בו היא נוצרה על מנת להעריך את הגורמים להיווצרותה: מי גשמים או תקלה במערכת אספקת המים.
רטיבות בתקרה
רטיבות בתקרה בדרך כלל מעלה את החשד שמדובר בבעיה של השכן מהקומה העליונה. ובמקרים שמדובר בדירת גג, החשד הוא שמערכת האיטום של הגג כושלת. למרות החשד המיידי, גם כאן יש לנהוג באחריות ולבדוק באופן מקצועי היכן בדיוק נמצאת התקלה שגרמה לרטיבות בתקרה על מנת לפתור אותה ולסיים אותה אחת ולתמיד. כבר פגשנו מקרים בהם דייר בדירת העליונה הזמין איטום לגג בגלל נזילה בדירתו ולמרות שכל שטח הגג נאטם הנזילה בביתו המשיכה לטפטף, שהרי במקרה זה האיטום לא היה הגורם לנזילה. ההבנה לגבי מיקום התקלה תחסוך הוצאות מיותרות בסופו של דבר ותאפשר את הפתרון המהיר ביותר.
רטיבות מעל הפנלים
עלייה קפילרית (עלייה נימית) היא תופעה של סימני רטיבות מעל הפנלים של החדר, הנגרמים בעקבות תופעה הנקראת נימיות או קפילריות. נימיות היא תופעה אשר מתארת את יכולתו של נוזל לזרום במקום צר, כגון במעלה צינור דקיק בהיעדר כוחות חיצוניים ולעתים אף בניגוד לכוחות חיצוניים. רטיבות קפילרית מופיעה בדרך כלל כתוצאה מלחות ורטיבות כלואה, שנמצאת מתחת לריצוף ועולה ונשאבת אל הקירות. בד"כ כאשר מערכת האיטום של החדר הרטוב כושלת, נוכל להבחין בקירות החיצוניים ובחדרים הסמוכים לחדר הרטוב בסימנים של עלייה קפילרית.
מדוע אסור להזניח או לדחות את הטיפול ברטיבות?
כמו בכל בעיה או אתגר שדורש התייחסות בחיים שלנו, לא מומלץ להתעלם מסימני האזהרה ששולחים אלינו הקירות של הבית. נזילה שאינה זוכה ליחס מתאים עלולה להחמיר ולהגיע לממדים חמורים, ובעקבות כך גם להתפתח ולגרום לנזקים נוספים שיגרמו להוצאות כספיות ועגמת נפש מיותרת.
מעבר לחוויית מגורים לא נעימה שנגרמת כתוצאה מרטיבות וריחות של טחב, קיימות גם השפעות בריאותיות שנגרמות ממגורים בדירה שקיימת בה רטיבות שיכולה לפתח גם עובש ותופעות לא בריאות אחרות. חלק מתופעות הלוואי של רטיבות שהוחמרה, הם סימני עובש ואפילו פטריות של ממש שמתפתחות על גבי הקירות והתקרה של הבית. וזה בלי שנדבר על עליית הסיכויים לכך שהנזילה תמשיך ותחלחל לשאר חלקי הבית, ובסופו של דבר גם לבית של השכנים בקומה התחתונה או הסמוכה לדירה שלכם.
אז מהי הדרך הנכונה לטיפול ברטיבות?
כאשר ניגשים לטפל ברטיבות חשוב מאוד לטפל בשורש הבעיה או הכשל, כדי שזה לא יחזור בעונת הגשמים הבאה או לאחר פרק זמן ארוך או קצר. מכיוון שסימני הרטיבות הם רק 'סימפטום' של הכשל האמתי שמסתתר מתחת לפני השטח, לא ממש יעזור לנו אם נתקן תיקון קוסמטי שרק יסתיר את הבעיה ובמקרים מסוימים יתרום להחמרתה.
לכן, הצעד הראשון שיש לנקוט הוא בדיקה יסודית ומעמיקה למערכות המים של הדירה, בבדיקה שיבצע מאתר נזילות מוסמך יבחנו כלל מערכות הדירה, כך שתוכלו לקבל מבט פנימה להבנת מצב המערכת הנבדקת.
כאשר מעורבים שכנים במקרה מומלץ לידע אותם על כך שעתידה להתבצע בדיקה לאיתור נזילות, כך המאתר המוסמך יוכל לבקר גם בדירת השכנים במהלך הבדיקה ויקבל תמונת מצב מלאה על הסיבות הגורמות להופעת הרטיבות.
לאחר סיום הבדיקה תקבלו לידכם את חוות דעת המומחה שתכיל בתוכה את ממצאי הבדיקות שבוצעו בדירה, ואת מסקנות הבדיקה והמלצות המאתר לביצוע התיקונים הנדרשים לתיקון הכשל והחזרת המצב לקדמותו.
המלצות המומחה עשויות לכלול תיקונים ממוקדים לצנרת או למערכת האיטום של הדירה, אשר יגיעו יחד עם הנחיות ברורות לבעל המקצוע שתזמינו לביצוע התיקונים. כמו בבדיקה לאיתור הנזילות גם בהמלצות לתיקון הקו שמדריך את המומחה הוא 'אל-הרס', דהיינו, תיקון הכשל במינימום של הרס, זמן והוצאות כספיות. כך למשל, כאשר מדובר בכשל בצנרת הביוב או ניקוז מי הגשמים שלכם, במקום לחפור או לשבור קיר ולהחליף את הצינור התקול בצינור חדש, ימליץ המומחה על תיקון צנרת פנימי בשיטת ההטלאה (פאץ' patch בלעז), שהוא תיקון מקומי ופנימי שמתבצע בצורה מהירה יעילה ונקייה ללא כל צורך בהרס.
כיצד מתבצעת בדיקה לאיתור נזילות מים ורטיבות?
איתור נזילות מים ורטיבות
בדיקה לאיתור נזילות מים ורטיבות מתבצעת, כאשר קיימים נתונים שגורמים לנו לחשוד בכך, שאחת ממערכות המים בבית או בדירה כושלות ומאבדות מים. נתונים כגון: חשבון מים גבוה מהרגיל, סימני רטיבות על גבי קירות או תקרת הבית, עלייה קפילרית מעל הפנלים בבית ועוד. הבדיקה מתבצעת ללא הרס ומספקת נתונים מלאים על מצב המערכות בבית, לאחר הבדיקה נמסרים ללקוח הנתונים כשהם מפוענחים. 'חוות דעת מומחה' נמסרת ללקוח לאחר הבדיקה, ובה מפרט המומחה את הבדיקות שבוצעו, את המסקנות לאחר פענוח הממצאים ואת המלצותיו לתיקון הכשלים.
כיצד מתבצעת בדיקה לאיתור נזילות מים ורטיבות?
כאשר מאתר הנזילות המומחה ניגש לבדוק את מערכות המים של המבנה, עליו להבין את הרקע העובדתי של המקרה בצורה ברורה ופרטנית. לכן, המאתר המומחה מתשאל את הלקוח על פרטי המקרה, ודולה ממנו פרטים מקצועיים שהכרחיים להבנת המקרה שלפניו. כך, מבין המאתר את רוח הדברים, ומהי המערכת שבה תתבצע הבדיקה הראשונה.
לאחר מכן, המאתר המומחה מתחיל לבצע את הבדיקה למערכת הראשונה, שנבחרה להיות ראשונה לפי נתוני המקרה. באמצעות הצלבה של בדיקות שונות מקבל המאתר תמונת מצב מלאה, ויודע להמליץ על פתרונות ותיקונים מתאימים. גם לאחר מציאת מקור הכשל באחת מהמערכות, המאתר המומחה ימשיך לבצע בדיקות מקיפות, לשאר מערכות המים שבמבנה. המשך הבדיקות מתבצע במטרה לגלות כשלים נוספים, שעלולים לגרום לרטיבות ונזילות מים נוספות.
במקרים רבים כאשר מתבצעת בדיקה מקיפה ויסודית, מתגלים מספר כשלים שגורמים לתסמין אחד או יותר (תסמינים כדוגמת סימני רטיבות וכדו'). לכן, המאתר המומחה ימשיך לבצע את הבדיקות השונות, במטרה לשלול כשלים נוספים במערכות האחרות של המבנה.
בדיקת לחץ מים למערכת אספקת מים
כאשר למאתר המומחה מתעורר חשד סביר, שמערכת אספקת המים של הדירה כושלת ומאבדת מים בצורה לא מבוקרת, דהיינו, חשד סביר לנזילת מים פעילה במערכת אספקת המים. המאתר המומחה יבצע מספר פעולות, כאשר הראשונה שבהן היא, בדיקת רמת לחץ המים בצנרת אספקת המים של הדירה.
תוצאות בדיקת לחץ המים יאששו או יפריכו את החשד שהתעורר, וכך מקבל המאתר המומחה אינדיקציה ראשונית, על מצב מערכת אספקת המים של הדירה. במידה שלחץ המים בדירה נמוך מהנדרש, והבדיקה מצביעה על ירידה של הלחץ, גם כאשר לא נעשה שימוש במים על ידי דיירי הבית. ממילא, תוצאות אלו מצביעות על כך, שקיימת יציאה לא מבוקרת של מים ממערכת אספקת המים. כלומר, קיימת נזילה פעילה במערכת אספקת המים של הדירה, ועל המאתר המומחה מוטלת המשימה, להצביע על הנקודה שבה יוצאים המים מצינור אספקת המים.
לאחר בדיקת הלחץ הראשונית, המאתר המומחה יצמצם את הבדיקה, ויבדיל בין קו אספקת המים הראשי לקו המים הביתי, ובין הקווים הביתיים השונים של צנרת המים שפרושים ברחבי הדירה. כך, המאתר מתקדם צעד אחר צעד, עד שתוצאות הבדיקה ושיקול דעתו המקצועית מצביעים על הצינור הכושל, וניתן להמשיך לביצוע הבדיקות הבאות שיובילו לדיוק מרבי של מציאת מקור הכשל.
איתור נזילות במצלמה טרמית
לאחר שהמאתר המומחה בחן את צנרת אספקת המים, והגיע למסקנה מקצועית כי הנזילה נמצאת באחד מהצינורות הפנימיים של הבית. המאתר המומחה מסמן את תוואי הצינור, וסורק את הצינור לכל אורך התוואי באמצעות מצלמה טרמית / תרמית.
הסריקה הטרמית מסייעת למאתר בבחינת הצנרת, ולאחר פענוח הנתונים התרמוגרפיים שמתעדת המצלמה, המאתר מצביע על האזור שבו נמצאת הנזילה. המצלמה הטרמית מציגה הפרשי טמפרטורה, ובכך מסייעת למאתר המומחה להגיע אל מקור הנזילה לאחר פענוח הממצאים.
בדיקת הצפה לצנרת ביוב וצנרת דלוחין
על מנת שנוכל לשלול את מערכות הביוב והניקוז של הדירה, המאתר המומחה מבצע בדיקות 'הצפה' או 'עמוד מים' לצנרת הביוב וצנרת הדלוחין של הדירה. תוצאות הבדיקות יצביעו על תקינות המערכת, או על כשל שיש לאתר ולמצוא במדויק. כפי שצוין לעיל, גם לאחר שנמצא כשל באחת מהמערכות, יעדיף המאתר המומחה להמשיך בביצוע בדיקות לשאר המערכות, במטרה לשלול כשלים במערכות האחרות.
צילום קווי ביוב (צפ"צ)
לאחר ביצוע בדיקות ה'הצפה' ובמידה שממצאי הבדיקות מצביעים על כשל באחד או יותר מקווי הביוב או הניקוז. ימשיך המאתר בביצוע בדיקות נוספות, שיסייעו לו לאבחן במדויק את מיקום הכשל בצינור הביוב או הניקוז.
אחת הבדיקות שיבצע המאתר היא בדיקה באמצעות מצלמת צנרת סיב אופטי, המאתר יצלם את פנים הצנרת (צפ"צ – צילום פנים צנרת), ויפענח היכן בדיוק ממוקם הכשל, שגרם למערכת הביוב או הניקוז לאבד מים.
כלים טכנלוגיים לאיתור נזילות מים ורטיבות בבית
- שימוש במצלמות טרמיות מתקדמות
- מצלמות צנרת בעלות סיבים אופטיים
- גלאי נזילות על בסיס גז ידידותי
- גלאים מבוססים ניתוח שמע (איתור הצלילים הקטנים ביותר של טפטוף או תנועת נוזלים)
- מדי לחץ
- פקקים ייעודים לסגירת אזורים
- גלאי מתכות וגלאי תוואי צנרת
אך מעבר לכל הכלים והטכלוגיות, נדרש נסיון רב ומעמיק המסוגל להכיל את חלקי הפאזל לכדי אבחנה מדויקת של מקור הבעיה. בסיכומו של דבר נרצה למנוע כל תיקון מיותר או פתיחה מיותרת של אריחים , ריצוף או צנרת
לאחר ביצוע של בדיקות לא הורסות ואבחון הממצאים על ידי מאתר נזילות מומחה, מציג המאתר המומחה את ממצאי הבדיקות במסמך 'חוות דעת מומחה'. בחוות הדעת מציג המאתר המומחה את הממצאים, האבחון, וההמלצות לביצוע התיקונים הנדרשים למערכות השונות.
אירועי רטיבות בקירות משותפים עם שכנים
רטיבות בקיר משותף של מרפסת
במקרים שבהם ישנן שתי מרפסות צמודות של שכנים באותה קומה בבניין מגורים, המים עלולים לעבור ממרפסת אחת אל חברתה. כשל מהותי במערכת האיטום או הניקוז של אחת המרפסות יכול לגרום למצב שבו מים יעברו ממרפסת אחת לשנייה, אל הדירה שצמודה למרפסת ובאותה מידה גם אל דירת השכן.
רטיבות בקיר הסמוך לחדר רחצה
כאשר מתגלים סימני רטיבות בקיר הגובל לקיר פנימי של חדר רחצה, מתעורר חשש שחדר הרחצה 'מוציא' מים לשאר חלקי הבית. חדרי הרחצה נקראים גם 'חדרים רטובים' מכיוון שנעשה בהם שימוש תדיר במים, ואף יותר מכך, בחדר הרטוב קיימות מספר מערכות מים שעלולות להיות הגורם לרטיבות.
חשוב לזכור, שלמרות החשד המיידי שמתעורר לגבי מקור הנזילה בקירות הגובלים עם קיר חדרי רחצה, ישנה אפשרות שהרטיבות תגיע ממקום מרוחק יותר. בחלק מהמקרים בדיקות הרטיבות מגלות את מקורות הנזילה במקומות מרוחקים מאוד.
כיצד המים מגיעים כל כך רחוק? המים יוצאים מחדר הרחצה וחודרים אל שכבת המצע של הדירה (חול/סומסום), לאחר מכן כאשר הכשל לא תוקן והמים ממשיכים לזרום אל שכבת המצע, שכבת המצע מתמלאת במים וכתוצאה מכך מעבירה את המים הלאה לשאר חלקי הבית. לאחר שהמים מגיעים לאזור שבו 'נוח' להם לצאת, הם יוצאים ומופיעים בתור עלייה קפילרית על הקירות הסמוכים או בתקרת השכן מהקומה התחתונה.
פעמים רבות דיירי הבית שואלים "איך ייתכן שהמים 'הלכו' את כל המרחק הזה?" והתשובה היא שכאשר המים מוצאים מקום ללכת אליו הם יגיעו גם למרחק של עשרה מטרים ויותר.
רטיבות בבנייה חדשה או תוספת בניה
כאשר מדובר בבנייה חדשה, דהיינו, תוספת בנייה שאחד השכנים בבניין המשותף בנה, אזור התפר שבו מתחבר החלק הישן עם החדש הוא אזור רגיש לחדירת מים. קו התפר צריך להיאטם בצורה מקצועית ויסודית, על מנת להבטיח שלא יחדרו דרכו מים בעונת הגשמים ובכלל.
כאשר מבצעים בנייה של תוספת בנייה חשוב לבחור את הקבלן המבצע בדקדוק רב, היות שזהו נושא רגיש במיוחד כאשר מדובר בשילוב של מערכות ישנות עם מערכות חדשות. רטיבות המופיעה בקירות של תוספת בנייה, עלולה להגיע בעקבות כשלי איטום, בידוד או צנרת, שמתגלים חדשים לבקרים בתוספות בנייה.
חוות הדעת של המאתר המומחה
חשוב מאוד לקבל מהמאתר המומחה את חוות הדעת שלו שתוגש בצורת דוח ממצאים שישקף את מצבו של המבנה ושל המערכות הכלולות בו, את פירוט מקור הכשל ותיקונו. חוות הדעת של המומחה חשובה משום שהיא מכילה את זיהוי מקור הנזילה ונזקי המים, מעריכה את היקף הנזק, מפרטת את דרכי הטיפול וההמלצות לתיקון ויכולה לשמש כראיה בבית משפט.
חוות דעת מומחה יכולה למלא תפקיד קריטי בפתרון סכסוכי שכנים הקשורים לנזילות או ליקויי בנייה. חשוב לבחור מומחה בעל ותק, ניסיון ויכולת לתקשר בצורה יעילה בבית המשפט כדי לוודא שהממצאים מוצגים בצורה נכונה בבית המשפט. השקעת המשאבים, הזמן והמאמצים של המומחה לבירור כל פרטי המקרה והבאת כל הנתונים בפני בית המשפט יכולה לשמש לטובת הלקוח. הדבר יכול לסייע לבית המשפט לאמת את טענות הלקוח ולקבל החלטה משפטית בהתאם, מה שיכול להוביל לתוצאה הוגנת וצודקת לכל הצדדים המעורבים.
